La Ley de Propiedad Horizontal es esencial para el buen funcionamiento de un edificio y la convivencia entre propietarios. Esta normativa garantiza la correcta administración de zonas comunes, la distribución de cuotas y otras decisiones importantes para la comunidad. A continuación, hablaremos de qué dice la LPH y responderemos algunas de las preguntas más comunes.
Que es la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal facilita la gestión y administración entre los propietarios de una comunidad a través de una serie de regulaciones que deja claro los derechos y obligaciones de cada propietario. Esta ley se adapta a las necesidades de los propietarios mediante los estatutos de la comunidad.
La LPH es una de las nuevas normativas creadas para regular los derechos de la vivienda, concretamente para que los propietarios tengan voz y voto, mientras que la Ley de la Vivienda 12/2023 protege a los inquilinos.
Un aspecto clave es la distinción entre zonas comunes y los derechos privativos, ya que no se tendrá tanto poder individual sobre una terraza compartida que una privada.
Esta ley también regula las cuotas de la comunidad, que dependerán del valor de la propiedad. Si el propietario no paga las cuotas o incumple otras reglas, se lo puede llevar a juicio o embargar la vivienda.
Todo esto será gestionado gracias a la junta de propietarios, que se reúnen como mínimo una vez al año para tomar decisiones por votación, y el presidente y administrador, que son nombrados por la misma junta. Es importante aclarar que, en este caso, nos referimos a la comunidad de propietarios, que está formada por quienes han comprado un piso en el edificio. Aunque puede haber gente viviendo en alquiler en algunas de las viviendas, los propietarios son los que tienen voz y voto en las reuniones de la comunidad.
Ley propiedad horizontal vs. estatutos de la comunidad
Para entender la importancia de la Ley de Propiedad Horizontal y su peso en las decisiones de los propietarios, hay que diferenciar entre esta y los estatutos de la comunidad. La LPH es un poder jurídico general que siempre prevalecerá sobre los estatutos, que son una serie de normas establecidas por la comunidad de propietarios de un inmueble. Estas pueden ayudar a adaptar las leyes a la situación particular del edificio, pero siempre tendrán que estar dentro de los márgenes marcados por la Ley de Propiedad Horizontal.
La LPH regula aspectos como las mayorías necesarias para las tomas de decisiones, los derechos básicos de propietarios, etc. Por otro lado, los estatutos pueden regular los siguientes factores:
- Horario y normas de comportamiento de zonas comunes: Horario de uso de azotea, normas de comportamiento en la piscina comunitaria, etc.
- Distribución de las cuotas de administración y funcionamiento de la comunidad: Cómo se reparten los gastos en diferentes servicios como jardinería, limpieza, mantenimiento de ascensores, etc.
- Proceso de sanción por mal uso de las instalaciones o impago de cuotas.
- Aspectos estéticos de cambios de mobiliario en zonas comunes o fachadas: color del toldo, tipo de muebles que se pueden poner en el rellano, etc.
Ley de propiedad horizontal en zonas comunes
Uno de los puntos clave del Régimen de la Propiedad Horizontal es la gestión de las zonas comunes, ya sean rellanos, escaleras, jardines, etc.
Estas áreas no pertenecen a un solo propietario, sino que se comparten entre todos. Por ello es importante establecer los derechos y obligaciones que tienen sobre ellas. Para asegurarse del buen mantenimiento de todas las zonas comunes, los propietarios tienen que pagar gastos comunes de limpieza, mantenimiento y reparaciones. Pero no todos los propietarios pagan lo mismo. Estas cuotas dependerán del valor de cada propiedad, es decir, un piso grande o con terraza pagará más que un piso interior pequeño.
En el caso de que se quieran hacer obras en una zona común o la fachada, se tendrá que organizar una junta de propietarios para votar. Dependiendo de cómo de importante sea la obra, se necesitará mayoría simple, calificada o unánime.
Sin embargo, si las obras que se quieren realizar son urgentes, como una fuga, no es necesario tener el consentimiento de los propietarios, solo se exige que se les informe en la próxima junta.
Preguntas frecuentes sobre la ley de propiedad horizontal
Cómo afecta la ley de propiedad horizontal a cubiertas y terrazas
Las terrazas de un edificio pueden ser comunitarias, donde todos los vecinos tienen acceso, o privativas, que pertenecen exclusivamente a un propietario o a un pequeño grupo de ellos, pero que no se considera zona común, ya que no son accesibles para todos.
La terraza privativa es responsabilidad del propietario, por lo que no necesitará permiso para realizar obras, siempre y cuando no afecten a la seguridad o estética del edificio o alteren las zonas comunes. Si las obras son causadas por un problema estructural, como humedades o fugas, y no se deben a la negligencia del propietario, la comunidad será la responsable de cubrir los gastos. Además, es posible que los estatutos incluyan otras normas de horarios, límites de ruido, etc. que también tendrán que cumplirse.
En el caso de que la terraza sea un elemento común, los gastos de mantenimiento, ya sea reparaciones, limpieza o reformas, se dividirán entre los propietarios igual que las otras cuotas de comunidad. Si se realizan obras, se necesitará la mayoría de votos de la comunidad en una junta, y si afectan a la estructura del edificio, otras zonas comunes o la fachada, se necesitará un voto unánime.
¿Cómo afecta a toldos y pérgolas?
Algo muy similar pasa con la instalación de toldos y pérgolas. Si los toldos se instalan en fachadas, se considera que afecta la estética del edificio. Por lo tanto, se tendrá que organizar una junta para votar, aunque sólo se necesita una mayoría mínima. Puede ser que en los estatutos de la comunidad existan normas internas que regulen específicamente este caso, como por ejemplo exigir que los toldos sean de un color en concreto.
En cuanto a las pérgolas, dependerá si se instalan en una zona común, como un patio interior o terraza compartida. En ese caso, se necesitará el consentimiento de la comunidad. Si la pérgola se encuentra en una zona privada y no se ve desde el exterior del edificio, no será necesario el permiso de los demás propietarios, a no ser que así lo especifique los estatutos propios de la comunidad.
¿Cómo afecta a la salida de humos?
Las salidas de humo, como las chimeneas, los extractores y los conductos de ventilación, suelen ser un tema más delicado, ya que puede afectar la salud de los vecinos. Si se quieren hacer cambios o nuevas instalaciones de salidas de humo que atraviesen paredes del edificio, zonas comunes o sobresalgan de la fachada, se necesita el voto de la mayoría cualificada.
Si la instalación se encuentra en una zona privativa, como un balcón privado, y no afecta la estética del edificio ni compromete las reglas de seguridad y salud, no se necesitará el permiso de la comunidad. Sin embargo, si sale humo u olores que pueden afectar la calidad de vida de los vecinos, estos pueden exigir la retirada de la instalación, la reparación de los daños ocasionados e incluso indemnizaciones.
Este tipo de reformas son muy comunes en locales comerciales, como los restaurantes, donde no solo se necesita la autorización de la comunidad, también son necesarios permisos municipales y cumplir normativas urbanísticas y sanitarias. Es por eso que en el caso, cada vez más popular, de cambio de uso de local comercial a vivienda, es necesario considerar todos los aspectos y asegurarse de que sean posibles las instalaciones y modificaciones necesarias para vivir en el inmueble.
¿Las plazas de garaje se consideran zonas comunes?
La Ley de Propiedad Horizontal considera que el garaje puede ser una zona común, ya que los propietarios pueden transitar por él, pero que las plazas de garaje, una vez asignadas o vendidas, se convierten en propiedad privativa, ya que son de uso exclusivo para su propietario y están delimitadas para cada vecino, aunque formen parte de un espacio común.
Los derechos y obligaciones del propietario sobre su plaza de garaje son los siguientes:
- Derecho al uso exclusivo de la plaza, sin que nadie invada su espacio.
- Obligación de respetar las normas establecidas en los espacios comunes, tanto por parte del régimen de la Propiedad Horizontal como por el estatuto de la comunidad
- Obligación de contribuir a los gastos comunes del edificio, cuota que dependerá del valor de la propiedad y la plaza de garaje. Con estas cuotas comunitarias se pagará el mantenimiento, la limpieza y cualquier reparación necesaria.
La gestión de las plazas de garaje depende en gran parte de los estatutos de la comunidad, ya que, aunque la LPH establece ciertas normas, suelen existir especificaciones en cada comunidad. A continuación tienes algunas normas generales:
- Se puede aparcar más de un vehículo en una plaza siempre que se respete el espacio limitado de la plaza.
- No está prohibido utilizar una plaza de garaje como trastero, mientras no se sobrepasen los límites de la plaza, se modifique la estructura, o se almacenen productos peligrosos.
- Se podrá instalar un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado sin necesidad de pedir permiso, solo se debe informar previamente a la comunidad. Obviamente, el coste de la instalación y consumo de electricidad corre a cargo de la persona o personas responsables.
