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El Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero, amplía el derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat, que tenía en relación con las fincas procedente de subasta, a todas las transmisiones que afecten a viviendas ubicadas en zonas tensionadas de Cataluña.
En qué supuesto existe derecho de adquisición preferente?
La Generalitat puede ejercer el derecho de adquisición preferente todas las transmisiones de viviendas en zonas tensionadas, que sean propiedad de grandes tenedores (salvo obra nueva destinada a personas físicas para uso propio). El derecho se configura, en primer término, como un derecho de tanteo, que requiere comunicación previa a la transmisión, convirtiéndose en retracto para el caso de que no se haya hecho correctamente la comunicación previa, o no se hayan respetado las condiciones de la misma.
Requisitos para ser considerado gran tenedor
Según la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se considera gran tenedor a:
- Personas jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial situados en territorio del Estado, excluyendo garajes y trasteros
- Personas físicas o jurídicas que sean titulares de 5 o más inmuebles ubicados en municipios declarados como zona de mercado residencial tensionado.
Además, se considera gran tenedor a quienes posean una superficie construida superior a 1.500 m2 destinada a uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Cómputo de inmuebles en casos singulares
La ley considera “gran tenedor” a quien tiene derechos sobre inmuebles que permitan el uso, disfrute o administración ordinaria. Como consecuencia de ello, en principio (y a expensas de lo que puedan ir resolviendo las administraciones y tribunales), hoy por hoy:
Inmuebles en situación de comunidad
En el caso de copropiedades será determinantes si se posee un porcentaje de titularidad de más del 50%, o si se posee un 50% o menos. Si una persona posee el 50%, o menos, de un inmueble (por ejemplo, el 25% o 50%), no puede decidir sobre el uso o disfrute de manera unilateral: se requiere la mayoría de los copropietarios.
Por esta razón, estas participaciones no se computan de ningún modo (ni total ni parcialmente) como “un inmueble” a efectos del umbral de 5 o 10 pisos (por ejemplo, si una persona posee el 50% de dos pisos, no se suman para considerar que tiene un piso más a efecto del cálculo de inmuebles de su titularidad).
No obstante, aunque no computen para el número de inmuebles, sí computan proporcionalmente para el cálculo de 1.500 m² de superficie construida (por ejemplo, si una persona posee un 50% de un piso de 100 m², se considerarán 50 m² para el cálculo de la superficie total de inmuebles en su titularidad).
Por el contrario, si una persona tiene más del 50% de un inmueble (y con ello la mayoría y el poder de decisión), computará a efectos del cálculo del número de pisos como un piso entero; mientras que para el cálculo de los 1.500 m² de superficie construida, seguirán computándose el porcentaje de metros que le correspondan en función de su porcentaje de titularidad.
Inmuebles en Usufructo/nuda propiedad según titularidad
Inmuebles en nuda propiedad: no se computan a ningún efecto (ni para el umbral de 5 o 10 pisos, ni para el cálculo de los 1.500 m²) porque no confiere el uso, disfrute o administración ordinaria. Usufructo: se computa el inmueble a todos los efectos, porque el usufructo es el derecho real que confiere el uso, disfrute o administración ordinaria sobre el inmueble.
¿Cómo se ejecuta el procedimiento?
El notario no puede autorizar ninguna transmisión de una vivienda situada en zona de mercado tensionado, si previamente no se le acredita: Que, en su caso, el transmitente no es gran tenedor. A cuyo fin el Notario solicitará un certificado al Registro de la Propiedad, del que resultaron los inmuebles titularidad del vendedor, que tengan el carácter de residenciales, y solo podrá otorgar la escritura si resultan menos de cinco en zona tensionada, o diez en total.
Si se reconoce la condición de gran tenedor, el notario no podría autorizar la escritura, sin la acreditación de haber notificado la transmisión a la Generalitat, y la constancia de la contestación de la Generalitat manifestando su intención de no ejercer su derecho de tanteo, la constatación de haber transcurrido el plazo de 60 días naturales desde la notificación para ejercer el derecho de tanteo y retracto.
¿Cuándo entra en vigor esta nueva ley?
La ampliación del derecho de adquisición preferente es efectiva desde el 27 de febrero de 2025.
