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El Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero, creó el Registro de personas grandes tenedoras de vivienda. La inscripción en dicho registro, dependiente de la Agencia del Habitatge de Catalunya, es obligatoria.
¿Quién debe inscribirse en el Registro?
Deben inscribirse, tanto las personas jurídicas que sean grandes tenedoras de acuerdo con lo que establece el artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética; como las personas que, de acuerdo con el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tengan la consideración de grandes tenedoras.
Personas jurídicas (Ley 24/2015)
Entidades financieras, filiales inmobiliarias, fondos de inversión y entidades de gestión de activos (incluidos los procedentes de reestructuración bancaria).
Personas jurídicas que, por sí solas o mediante grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas urbanas dentro del Estado, al menos una en Cataluña.
Personas físicas y jurídicas (Ley 12/2023)
- Titulares de 5 o más inmuebles urbanos ubicados en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado.
- Titulares de más de 10 inmuebles residenciales en todo el territorio nacional o con superficie residencial construida superior a 1.500 m², siempre que al menos uno esté en Cataluña (excluyendo garajes y trasteros).
Cómputo de inmuebles en casos singulares
La ley considera “gran tenedor” a quien tiene derechos sobre inmuebles que permitan el uso, disfrute o administración ordinaria. Como consecuencia de ello, en principio (y a expensas de lo que puedan ir resolviendo las administraciones y tribunales), hoy por hoy:
Inmuebles en situación de comunidad
En el caso de copropiedades será determinante si se posee un porcentaje de titularidad de más del 50%, o si se posee un 50% o menos.
Si una persona posee el 50%, o menos, de un inmueble (por ejemplo, el 25% o 50%), no puede decidir sobre el uso o disfrute de manera unilateral: se requiere la mayoría de los copropietarios.
Por esta razón, estas participaciones no se computan de ningún modo (ni total ni parcialmente) como “un inmueble” a efectos del umbral de 5 o 10 pisos (por ejemplo, si una persona posee el 50% de dos pisos, no se suman para considerar que tiene un piso más a efecto del cálculo de inmuebles de su titularidad).
No obstante, aunque no computen para el número de inmuebles, sí computan proporcionalmente para el cálculo de 1.500 m² de superficie construida (por ejemplo, si una persona posee un 50% de un piso de 100 m², se considerarán 50 m² para el cálculo de la superficie total de inmuebles en su titularidad).
Por el contrario, si una persona tiene más del 50% de un inmueble (y con ello la mayoría y el poder de decisión), computará a efectos del cálculo del número de pisos como un piso entero; mientras que para el cálculo de los 1.500 m² de superficie construida, seguirán computándose el porcentaje de metros que le correspondan en función de su porcentaje de titularidad.
Inmuebles en Usufructo/nuda propiedad según titularidad
Inmuebles en nuda propiedad: no se computarán a ningún efecto (ni para el umbral de 5 o 10 pisos, ni para el cálculo de los 1.500 m²) porque no confiere el uso, disfrute o administración ordinaria.
Usufructo: se computa el inmueble a todos los efectos, porque el usufructo es el derecho real que confiere el uso, disfrute o administración ordinaria sobre el inmueble.
Procedimiento de inscripción y obligaciones
- El registro se tramita telemáticamente ante la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- Debe declararse la condición de gran tenedor, consignando número de viviendas y metros construidos, aplicando los criterios de cómputo.
- No existen tasas por la inscripción.
Consecuencias del incumplimiento
- Constituye infracción grave, sancionable con multas de 9.000 a 90.000 euros.
- La Generalitat puede inscribir de oficio si detecta la condición de gran tenedor.
- Es obligatorio actualizar datos y comunicar cambios relevantes en el patrimonio residencial.
Entrada en vigor y requisitos accesorios
Las obligaciones están vigentes desde el 27 de febrero de 2025.
