La escritura de una vivienda se refiere a un documento solemne y público de Escritura de Compraventa. A través de este, un notario actuando en calidad de fedatario público contribuye a la formalización para el traspaso del dominio de una propiedad. En otras palabras, este documento y hecho convierte un acuerdo privado entre dos partes en algo inexpugnable.
La sola existencia de este título legal otorga la mayor protección jurídica al comprador. Del mismo modo, es importante recordar que este es un requisito indispensable para inscribir una casa o piso en el Registro de La Propiedad.
¿Te interesa saber más al respecto o necesitas tramitar una? ¡Acompáñanos!
¿Qué se entiende por escritura de una vivienda?
Dentro del contexto inmobiliario en España, la escritura pública de una vivienda es un concepto legal de suma importancia. En especial, porque tiene la capacidad de transformar un acuerdo privado en una propiedad dotada con la máxima seguridad legal posible.
- Definición práctica y legal : es un documento solemne de escritura de compraventa que cuenta con la autorización de un notario. La figura del notario aquí es imprescindible, puesto que formaliza la transmisión del dominio y da fe a la transacción en su totalidad.
- Diferencia al compararla con un contrato de compraventa o privado : los contratos privados generan una obligación de hacer, ejemplo, una promesa de compra venta. Por su parte, la escritura pública es la prueba fehaciente de la consumación de la venta. Gracias a esta última, nace la obligación de dar, es decir, que debe efectuarse, de forma inmediata, la transferencia del derecho de propiedad.
- Importancia a nivel jurídico : la escritura proporciona autenticidad y fuerza probatoria a un acuerdo privado tal y como se ha mencionado antes. Además, es un requerimiento sine qua non a la hora de inscribir el inmueble en el Registro de La Propiedad. Lo anterior resulta en que el comprador adquiere el máximo nivel de protección legal ante cualquier tercero.
¿Qué información contiene la escritura de una vivienda?
La Escritura Pública de Compraventa contiene información vital para la transferencia de dominio dentro del mercado inmobiliario. Este documento notarial posee una recopilación extensa de datos económicos y legales entre los cuales se incluyen :
- Identificación de la propiedad o inmueble : detalles de la superficie construida y útil, Referencia Catastral y la dirección completa.
- Autorización y partes que intervienen : en otras palabras, los datos del comprador y vendedor mediante los cuales se debe especificar su capacidad legal. También la identificación de la autoridad o notario que autoriza dicha escritura. Del mismo modo, el número de protocolo y la fecha también deben figurar.
- Cargas e hipotecas y otros aspectos económicos : se detalla el precio total de compraventa establecido, así como también un desglose de la forma de pago acordada. A su vez, se indican las hipotecas, cargas o limitaciones si es que existen y el cómo se cancelarán en dicho acto.
- Detalles del registro : contiene la autorización obligatoria para poder presentar la escritura y la inscripción realizada en el Registro de La Propiedad. Sin duda, un paso clave para garantizar la protección legal.
¿Cuál es el proceso para escriturar una vivienda?
La escrituración no es más que la fase a través de la cual se cierra la compraventa; está diseñada para que la intervención notarial blinde jurídicamente el acto. En tal sentido, la misma se fundamenta en tres partes o pasos.
Paso 1 : Firma del contrato de arras
Por si no lo sabías, el contrato de arras es un acuerdo privativo empleado con la finalidad de formalizar la promesa para la transacción de compraventa.
Gracias a este, el comprador se compromete a llevar a cabo la adquisición del inmueble. Mientras que, por su lado, el vendedor contrae la obligación de no traspasar la propiedad a terceros.
Aunado a lo anterior, el plazo habitual que suele existir entre el contrato de arras y la firma de la escritura en sí misma se sitúa entre 30 y 90 días.
Paso 2: Preparación de la documentación
El paso 2 se enfoca en la preparación de todos los documentos necesarios para realizar este proceso con éxito.
El vendedor tiene que presentar:
- DNI/NIE.
- Título de propiedad anterior.
- Recibo del IBI (el último).
- Certificado de eficiencia energética (CEE).
- Certificado de estar sin deudas con la Comunidad de Propietarios.
- En caso de haber hipoteca, un certificado de deuda pendiente.
Por su parte, el comprador entrega :
- DNI/NIE.
- Comprobante de los pagos de arras efectuados.
- De existir hipoteca, una oferta vinculante y la ficha de información personalizada (FIPER), ambas entregadas por el banco.
Además, debe realizarse en este paso una revisión legal también conocida como Due Diligence. La cual es fundamental para corroborar que el inmueble se encuentra libre de cargas en el supuesto de que así lo afirme el vendedor. Para concluir con esta fase, el notario efectúa su intervención y solicita la nota simple más reciente para confirmar que no existan modificaciones registrales a última hora.
Paso 3: Firma ante notario
Ahora viene el día de la firma en donde el notario hace una lectura íntegra de la escritura y garantiza la legalidad del acto en sí mismo.
En este sentido, el comprador abona el precio faltante según lo pactado y esto es verificado por la autoridad presente. Por su lado, el vendedor hace entrega de las llaves a cambio de ello.
Cabe destacar, que como parte de los deberes y derechos de esta transacción, el comprador también puede escoger el notario. Puesto que este es el encargado de aclarar todo el contenido de la escritura de compraventa.
¿Eres un comprador extranjero en Barcelona? Debes contar con tu NIE; esto es imprescindible. Y si no dominas el idioma, necesitarás un traductor jurado para avalar que tengas plena comprensión del documento legal.
¿Quién paga la escritura de una vivienda?
El reparto de los costes que se generan al momento de realizar una escrituración es negociable. Sin embargo, también es viable apegarse al marco que establece el Código Civil, en su artículo 1455 si así lo acuerdan ambas partes.
Ahora bien, en la práctica y por lo general, el vendedor se responsabiliza por la plusvalía municipal y todos los gastos derivados para el otorgamiento de la escritura ante el notario.
Por otro lado, el comprador se hace cargo de la mayor parte económica cubriendo lo siguiente :
- Impuestos relacionados con los actos jurídicos y el ITP/IVA (ITP significa Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
- Gestoría.
- Gastos de la notaría (copias).
- Registro de La Propiedad.
En otro orden de ideas relacionado, si harás esta clase de transacciones en Cataluña, el ITP general suele ser alto (10%). Pese a ello, ciertos beneficios fiscales se aplican.
Por ejemplo, para los jóvenes menores de 32 años que compran su vivienda habitual, tienen acceso a un ITP reducido al 5% siempre que se cumplan determinados límites de renta. También, quiénes adquieren una Vivienda de Protección Oficial o VPO usada, son beneficiados por una reducción del ITP.
¿Por qué es importante la escritura en el proceso de compraventa?
La escritura en el proceso de compraventa es fundamental por múltiples razones y abajo te detallamos las más relevantes :
- Máxima seguridad jurídica para las partes involucradas : el hecho de que intervenga un notario ya es garantía de la capacidad legal que tienen los firmantes, la identidad e incluso la disponibilidad real del inmueble. Gracias a esto, se elimina por completo el riesgo de adquirir una propiedad con deudas ocultas o titularidad comprometida.
- Libre acceso a financiación mediante hipotecas : las entidades bancarias tienen que exigir la escritura para formalizar hipotecas con lo que se vuelve obligatoria si se quiere solicitar una.
- Imprescindible para realizar la inscripción en el Registro de La Propiedad : es un requisito infaltable cuando el comprador desea inscribir el inmueble a su nombre. Este proceso confiere la mejor protección ante terceros por lo que también asegura el derecho de la propiedad en sí misma.
- Plena seguridad ante disputas : en vista de que las escrituras de compraventa proporcionan una fuerza probatoria máxima ante procedimientos judiciales, esto le proporciona mayor protección al comprador. Es decir, la fe pública registral que certifica el notario durante la transacción le brinda seguridad al comprador ante cargas que no se hayan mencionado durante la firma.
Escritura de vivienda en Barcelona: particularidades locales
Existen algunas particularidades a nivel local que se deben considerar al momento de comprar una propiedad en Barcelona.
- Trámites y requisitos en Cataluña : como parte de lo obligatorio en esta localidad, se debe presentar la Cédula de Habitabilidad y también el Certificado de Eficiencia Energética(CEE). Esto además de la documentación habitual como lo es la nota simple, el certificado de libre de cargas o deuda cero de la comunidad, y el DNI/NIE.
- El notario y su rol en Barcelona : el notariado debe realizar una doble verificación a nivel legal; se asegura de la presencia de la cédula y el Certificado de Eficiencia Energética. También exige el NIE si el comprador es extranjero.
- Recomendaciones prácticas para extranjeros : si es tu caso, resulta vital que tengas el NIE y, en el supuesto de que aplique, también puedes aprovechar una reducción del ITP al 5%.
Si no tienes idea de cómo aplicar estos consejos o te abruma el proceso, apóyate en nosotros. En Loca Barcelona podemos ayudarte a gestionar toda la documentación necesaria y brindarte la mejor asesoría fiscal que podrás conseguir para que tu compra sea segura.
¿Qué papel puede jugar una agencia como Loca Barcelona?
En Loca Barcelona con gusto nos convertiremos en tu socio estratégico dentro del complejo mercado barcelonés. Con nuestros más de 15 años de expertise local, somos el filtro para riesgos y acelerador de procedimientos ideal sin importar las circunstancias. Con esto en cuenta, ahora vamos a detallar un poco más el porqué deberías confiar en nosotros.
- Acompañamiento completo e integral : gestionamos la compraventa en su totalidad, coordinamos las verificaciones legales pertinentes y supervisamos la obtención de los documentos que exigen las leyes en Cataluña, entre otras actividades. Tendrás nuestro apoyo desde la fase inicial hasta la firma de la escritura.
- Asesorías personalizadas para cualquier caso : da igual si eres residente o extranjero, te proporcionaremos una guía fiscal con todos los beneficios locales que puedes aprovechar. En el caso particular de los no residentes, simplificaremos los trámites fronterizos.
- Expertise en la localidad (+ de 15 años) : contamos con un profundo conocimiento del mercado inmobiliario barcelonés y por eso podemos garantizarte valoraciones realistas y confiables. Lo que a su vez nos concede la capacidad de lograr una negociación eficaz mediante la cual se protegen siempre tus intereses económicos.
FAQ : Escritura de una vivienda
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener la escritura?
El plazo típico para la firma sucede por lo general entre 30 y 90 días desde que se formaliza el contrato de arras. Ahora bien, ten presente que pueden presentarse retrasos debido a la cancelación de cargas o deudas pendientes o a financiación de hipotecas. Si esto último ocurre, ambas partes pueden acordar una prórroga siempre y cuando las demoras estén justificadas.
¿Qué pasa si pierdo la escritura original?
Si te sucede, no tienes por qué alarmarte. El original de la escritura denominado como matriz se resguarda de forma permanente en la notaría que lo autorizó; esto garantiza por completo su seguridad.
En tal sentido, solo debes solicitar una copia auténtica o autorizada en dicha notaría. La cual tendrá la misma fuerza probatoria y valor legal que el documento original. Por otro lado, hay una copia simple o nota simple que también pudieras solicitar. Recuerda que esta solo acredita las cargas vigentes y la titularidad, por lo que es para fines informativos.
Para concluir, los costes asociados de las copias tanto simples como autorizadas dependen de la extensión del documento. Sin embargo, de necesitar una versión no certificativa y resumida, es decir una nota simple informativa, el coste de esta se sitúa alrededor de los 10 euros.
¿Puedo vender sin tener la escritura inscrita?
A nivel legal, es posible vender sin haber inscrito la escritura, pero no es recomendable. Recuerda que la inscripción en el Registro de La Propiedad es lo que confiere plena seguridad jurídica. Y, sin esto, el vendedor pese a que haya pagado, es quien seguirá figurando como el dueño registral anterior.
Con base en ello, entre los problemas que se pueden generar resaltan:
- Dificultad para la financiación (si se desea solicitar).
- Alto riesgo de embargos por deudas ocultas y problemas por limitaciones.
- Falta de protección ante terceros.
En resumen, si quieres evitar dolores de cabeza y efectuar una venta segura, estas son las soluciones que tienes disponibles y debes aplicar:
- Realiza la inscripción previamente : resulta imperativo que el vendedor realice la inscripción completa de la propiedad a su nombre antes de efectuar cualquier venta.
- Subsanación de cualquier tipo de errores : en el supuesto de que existan impedimentos a nivel legal que dificulten la inscripción, es necesario tramitar la corrección de errores o subsanación de la escritura.
Para concluir, no olvides que la asesoría y gestión profesional en estas situaciones es la apuesta más segura que puedes hacer para garantizar buenos resultados.
¿Es obligatorio ir personalmente a firmar la escritura?
No es obligatorio porque se puede otorgar un poder notarial a un tercero de confianza para que firmen en nombre de una de las partes.
Si esto es de tu interés, los requisitos para otorgar poderes son:
- El poder debe contar con un detalle específico para el acto de la compraventa. Tiene que especificar todas las facultades del inmueble.
- Puede solicitarse o tramitarse en cualquier notaría de España.
- Si se reside fuera del país, debe gestionarse ante un notario local o el Cónsul Español. Lo cual requiere también la apostilla de La Haya y una traducción jurada.
¿Qué documentos necesito llevar el día de la firma?
- DNI/NIE (documento original).
- Los justificantes de pago, bien sean cheques o transferencias.
- Documentación hipotecaria siempre que aplique.
- Intervención notarial : el notario proporcionará la Cédula de Habitabilidad en el caso de que el vendedor lo aporte, la Nota Simple y el Certificado de Eficiencia Energética junto al último recibo del IBI y el Certificado de Deudas emitido por la Comunidad de Propietarios. Este también hace las verificaciones pertinentes durante el proceso para comprobar la documentación de la propiedad y las cargas.
¿Puedo elegir el notario?
La ley le otorga este derecho al comprador, lo que contribuye a garantizar un asesoramiento jurídico imparcial. No obstante, existe la posibilidad de que la elección sea de común acuerdo entre las partes.
Sin más que añadir, hasta aquí llega nuestra guía sobre La Escritura Pública de Compraventa o Escritura de una Vivienda; esperamos haberte ayudado. No olvides que estamos a tu servicio si necesitas tramitar este documento o llevar a cabo cualquier transacción dentro del mercado inmobiliario.
En Loca Barcelona te brindaremos el servicio más completo, accesible y eficiente de toda la región mientras nos ajustamos a tus necesidades. ¡Contáctanos!
