Pendant plusieurs mois, le Registre unique des locations de courte durée, aussi appelé NRUA, devait permettre d’identifier les logements proposés sur les plateformes de réservation en Espagne. Chaque propriétaire concerné devait obtenir un numéro auprès du Registre de la propriété avant de publier son annonce. Ce dispositif national a toutefois été annulé par le Tribunal suprême espagnol en 2026.
Cette décision ne met pas fin à l’encadrement des locations de courte durée. Les réglementations européennes, régionales et municipales continuent de s’appliquer, notamment à Barcelone.
L’ancien NRUA ne doit donc pas être confondu avec la licence touristique catalane ni avec l’inscription au Registre du tourisme de Catalogne. Pour être proposé légalement à la location touristique, un logement barcelonais doit toujours disposer des autorisations requises et afficher son numéro d’identification, généralement au format HUTB.
L’annulation du registre unique supprime ainsi une formalité nationale supplémentaire, sans remettre en cause les règles d’urbanisme, les obligations fiscales, la déclaration des voyageurs ou les contrôles applicables en Catalogne.
À quoi servait le Registre unique des locations de courte durée ?
Le Registre unique avait été créé par le décret royal 1312/2024. À partir du 1er juillet 2025, le propriétaire d’un logement touristique ou d’une location saisonnière proposé sur une plateforme devait demander un numéro national, souvent appelé NRUA ou NRA.
Le dispositif s’inscrivait dans le règlement européen 2024/1028 sur l’échange de données concernant les hébergements proposés en ligne. Ce texte n’impose cependant pas de registre national centralisé.
En Espagne, le NRUA se superposait aux registres touristiques gérés par les communautés autonomes. Le Tribunal suprême a donc annulé cette procédure. À Barcelone, la légalité d’un logement touristique dépend toujours de son autorisation locale et de son inscription au registre catalan.
Qu’est-ce qu’une location de courte durée ?
La location de courte durée englobe plusieurs formes de location meublée pour une période limitée. Il faut principalement distinguer la location touristique de la location temporaire, aussi appelée location saisonnière.
En Catalogne, un logement à usage touristique, ou HUT, est loué dans son intégralité pour des séjours d’une durée égale ou inférieure à 31 jours. Il relève de la réglementation touristique catalane.
La location temporaire répond à un besoin provisoire : études, mission professionnelle, traitement médical ou autre motif limité dans le temps. Chez Loca Barcelona, ces locations sont généralement proposées pour une durée comprise entre 32 jours et 11 mois.
La durée ne suffit toutefois pas à qualifier un bail de saisonnier. Le motif doit être réel, mentionné dans le contrat et, si nécessaire, justifié. Une location temporaire ne peut pas servir à contourner les règles de la résidence principale ni à exploiter un logement touristique sans licence.
| Critère | Location saisonnière | Location touristique |
|---|---|---|
| Définition juridique | Bail conclu pour un usage autre que la résidence principale, conformément à l’article 3 de la loi espagnole sur les baux urbains (LAU). | Activité économique soumise à la réglementation touristique de la communauté autonome concernée. |
| Motif du séjour | Besoin temporaire réel, vérifiable et justifié : études, travail, soins médicaux ou autre situation provisoire. | Vacances, loisirs ou tourisme. |
| Durée | Généralement de 32 jours à 11 mois. | Séjours de courte durée, généralement inférieurs ou égaux à 31 jours. |
| Justificatifs requis | Contrat écrit précisant la résidence principale du locataire ainsi que le motif temporaire du séjour. | Licence de logement à usage touristique (VUT ou HUT) et certificat d’habitabilité. |
| Risques juridiques et réglementations applicables | Une rédaction imprécise du motif temporaire peut entraîner la requalification du contrat en bail de résidence principale. La location est notamment encadrée par la loi sur les baux urbains (LAU). | La publication d’une annonce sans licence valide ou l’exploitation irrégulière du logement peut entraîner de lourdes sanctions administratives. La location est encadrée par la réglementation touristique régionale et les règles municipales. |
Qui doit enregistrer le logement ?
Depuis l’annulation du NRUA, les propriétaires n’ont plus à demander de numéro national auprès du Registre de la propriété. Ils restent responsables des formalités correspondant à l’usage réel de leur bien.
Pour une location touristique à Barcelone, le propriétaire doit disposer de l’habilitation nécessaire, respecter la réglementation municipale et vérifier l’inscription du logement au Registre du tourisme de Catalogne. Plusieurs obligations doivent être distinguées :
- NIRTC (numéro d’inscription au Registre du tourisme de Catalogne) et code HUTB : l’inscription au registre catalan identifie officiellement le logement touristique. Le numéro attribué doit apparaître dans les annonces ;
- licence ou habilitation municipale : elle confirme que l’activité touristique est autorisée à cette adresse. Le code HUTB ne remplace pas la vérification des règles d’urbanisme ;
- dépôt auprès de l’INCASÒL : pour un bail temporaire, le propriétaire doit déposer la garantie locative auprès de l’Institut catalan du sol ;
- déclaration des voyageurs : les hébergeurs concernés doivent transmettre les informations requises via SES.HOSPEDAJES ;
- obligations fiscales : les revenus locatifs doivent être déclarés. Les plateformes transmettent aussi certaines informations dans le cadre du dispositif européen DAC7.
Pourquoi le Registre unique des locations de courte durée a-t-il été annulé ?
Le Tribunal suprême espagnol a annulé en mai 2026 une partie importante du décret royal 1312/2024. Il a estimé que l’État ne disposait pas de la compétence nécessaire pour créer un registre national couvrant l’ensemble des locations de courte durée.
En matière de tourisme et de logement, les communautés autonomes disposent de compétences propres. Le registre national doublait donc des systèmes déjà existants, notamment en Catalogne.
L’annulation reste partielle. Le guichet numérique unique des locations, la transmission de données par les plateformes et certains échanges d’informations restent en vigueur. Un propriétaire à Barcelone n’a plus à solliciter un NRUA supplémentaire.
Il ne peut cependant pas publier légalement un logement touristique dépourvu de licence ou d’inscription catalane. L’annulation du registre national ne régularise donc pas les hébergements non autorisés.
Les dispositions annulées et celles qui restent en vigueur
La décision du Tribunal suprême a supprimé les dispositions organisant la demande, l’attribution et le contrôle du numéro national. Elle a aussi annulé l’obligation de communiquer ce numéro pour publier un logement sur une plateforme.
En revanche, le guichet numérique unique reste en place pour faciliter l’échange d’informations entre les plateformes et les autorités. Les règles européennes relatives à la collecte de données continuent de s’appliquer.
Les réglementations régionales et municipales restent valables. En Catalogne, l’annulation du NRUA n’a supprimé ni le Registre du tourisme, ni le NIRTC, ni les règles applicables aux HUT.
Un ancien numéro NRUA ne remplace donc pas un code HUTB. À l’inverse, disposer d’un numéro touristique ne dispense pas de vérifier que l’activité est autorisée par les règles d’urbanisme de Barcelone.
Impact pour les propriétaires de logements touristiques à Barcelone
À Barcelone, la décision du Tribunal suprême allège une formalité nationale, mais ne remet pas en cause la réglementation locale stricte sur les logements touristiques. Le PEUAT, ou Plan spécial urbanistique des hébergements touristiques, encadre leur implantation selon les quartiers et limite fortement l’ouverture de nouvelles activités. Chaque propriétaire doit vérifier la situation juridique de son logement.
La réglementation catalane prévoit aussi un régime renforcé dans les communes où l’accès au logement est difficile. Barcelone a par ailleurs annoncé son intention de ne pas renouveler les autorisations actuelles à leur échéance en 2028.
Ces évolutions sont indépendantes de l’annulation du registre national. Gérer un appartement à Barcelone suppose de contrôler la licence, le code HUTB, le certificat d’habitabilité, les règles de copropriété, la fiscalité et la déclaration des voyageurs. Selon la situation du bien, une location temporaire justifiée ou une location longue durée peut être plus adaptée. Ce choix doit correspondre à l’usage réel du logement.
Quelles différences entre le Registre unique, la licence touristique et le registre des voyageurs ?
Ces dispositifs poursuivent des objectifs différents :
- le Registre unique national ou NRUA attribuait un numéro auprès du Registre de la propriété pour publier une location de courte durée sur une plateforme. Cette obligation a été annulée en 2026 ;
- la licence touristique et le Registre du tourisme de Catalogne encadrent l’activité au niveau local et régional. L’inscription attribue un numéro NIRTC, généralement présenté sous la forme d’un code HUTB à Barcelone ;
- le registre des voyageurs concerne les personnes hébergées, et non l’autorisation du logement. Les données requises doivent être transmises via SES.HOSPEDAJES.
D’autres obligations peuvent également s’appliquer, notamment le dépôt de la garantie locative auprès de l’INCASÒL et la déclaration des revenus perçus. Chacune de ces démarches répond à une obligation distincte et doit donc être effectuée séparément.
| Dispositif | Nature juridique | Objectif | Caractère obligatoire |
|---|---|---|---|
| Licence touristique (HUT) | Autorisation administrative et urbanistique indispensable à l’exercice de l’activité. | Autoriser l’utilisation du logement à des fins touristiques. | Elle doit être obtenue avant le début de l’activité. |
| Numéro d’inscription au Registre du tourisme de Catalogne (NIRTC) | Inscription administrative du logement au registre touristique catalan. | Permettre l’identification publique du logement et son contrôle par la Generalitat de Catalogne. | L’inscription devient obligatoire une fois l’activité touristique autorisée. |
| Registre des voyageurs | Obligation liée à la sécurité publique et au contrôle des hébergements. | Faciliter la prévention des infractions et le suivi par les services de police. | La déclaration est obligatoire pour chaque séjour concerné. |
Comment Loca Barcelona vous aide à louer votre bien en toute conformité ?
Implantée à Barcelone depuis plus de 20 ans, Loca Barcelona accompagne les propriétaires dans la gestion et la mise en location de leurs biens. Notre connaissance du marché local nous permet d’identifier le régime le plus adapté : location touristique, location temporaire de 32 jours à 11 mois ou location longue durée.
Nous vous aidons à vérifier les documents du logement, le code NIRTC ou HUTB, la conformité de l’annonce, les conditions du contrat et les démarches administratives nécessaires.
Pour une location temporaire, nous veillons à ce que le motif du séjour soit clairement défini et cohérent avec le contrat. Pour un logement touristique, nous contrôlons les éléments indispensables à une commercialisation conforme.
Notre objectif est de sécuriser votre projet, de limiter les risques de sanction et de vous orienter vers la stratégie locative la plus adaptée. La fin du registre national ne marque donc pas la fin des contrôles. Elle replace les autorisations catalanes et municipales au centre de la réglementation. Pour faire le point sur votre bien, vous pouvez contacter notre équipe dès maintenant !
