Avec la parution de la nouvelle loi 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement (ou loi sur le logement), une série de mesures sont entrées en vigueur affectant les relations juridiques qui seront créées dans les domaines de la location et de l’acquisition de biens immobiliers.
Sans remettre en cause les règles élaborées par les différentes municipalités et communautés autonomes, le cadre juridique de cette nouvelle législation peut être divisé en mesures gouvernementales ou administratives, et en réglementation du cadre juridique qui régira les actions entre particuliers.
Concernant ce deuxième domaine, qui est celui qui nous concerne le plus, nous nous pencherons sur les aspects les plus pertinents.
1. La définition des grands propriétaires
Avec l’entrée en vigueur de ce texte, nous constatons dans l’article 3, section 2, lettre K, que les grands propriétaires sont définis comme : « (…) la personne physique ou morale qui possède plus de dix immeubles urbains à usage résidentiel ou une surface bâtie de plus de 1.500 m² à usage résidentiel, à l’exclusion dans tous les cas des garages et des débarras ».
Mais il ajoute ensuite : « […] Cette définition pourra être spécifiée dans la déclaration des environnements de marché résidentiel tendu jusqu’à inclure les propriétaires de cinq ou plus bien immobiliers urbains à usage résidentiel situés dans ledit périmètre, lorsque cela est motivé par la communauté autonome dans le mémoire justificatif correspondant ».
2. Zones de marché immobilier tendu
À ce stade, nous devons comprendre ce que signifie une « ZONE DE MARCHÉ IMMOBILIER TENDU » et nous constatons que c’est un terme défini dans l’article 18 de la même Loi, qui habilite les Administrations compétentes à : « (…) déclarer, conformément aux critères et procédures établis dans leur réglementation et dans le cadre de leurs compétences respectives, des zones de marché immobilier tendu aux fins d’orienter les actions publiques en matière de logement dans ces zones territoriales où il existe un risque particulier de pénurie d’offre de logement pour la population ».
3. Frais et honoraires d’intermédiaires
Par ailleurs, le contenu de l’article 20, paragraphe 1, de la LAU est modifié et il y est précisé l’interdiction d’imputer au locataire les frais de gestion et de rédaction du contrat.
Il reste à voir si la Jurisprudence permettra de sauvegarder les accords contraires, ou si cette interdiction ne peut pas être contournée par un accord entre les parties.
4. Réglementation du prix de location des nouveaux contrats
Nous voyons maintenant dans la partie 3 de la première disposition finale que la zone de marché résidentiel tendue susmentionnée affectera également les prix des loyers, puisque la susdite disposition détermine que :« (…) le loyer convenu au début du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer du contrat de location pour le logement habituel qui a été en vigueur au cours des cinq dernières années dans le même logement, une fois que la clause d’actualisation annuelle du loyer du contrat précédent a été appliquée, ».
Nous pouvons également constater que cette limitation affecte également le fait que les dépenses ne peuvent pas être ajoutées, puisque la loi détermine que les nouveaux contrats seront exécutés : « (…) sans pouvoir établir de nouvelles conditions qui établissent la répercussion sur le locataire des frais ou des dépenses qui n’ont pas été inclus dans le contrat précédent ».
5. Limites des loyers
Enfin, la sixième disposition finale mentionne un autre détail très important, à savoir que la limite fixée en 2023 pour l’augmentation des loyers pourra être augmentée de 1 % en 2024, devenant ainsi un indice d’actualisation de 3 % au lieu des 2 % appliqués jusqu’à présent.
En ce qui concerne 2025 et les années suivantes (ou jusqu’à la publication d’une nouvelle loi), un nouvel indice sera créé pour remplacer l’actuel IPC pour l’actualisation des prix.
6. Transparence des opérations de location et d’achat
Enfin, une nouvelle mesure a été introduite pour faciliter la transparence des transactions. Ainsi, l’article 31 détermine un ensemble d’informations que le locataire ou l’acheteur peut exiger du propriétaire ou du vendeur (respectivement), à savoir les coordonnées de l’intermédiaire, les conditions économiques complètes, les caractéristiques essentielles du bien (ITE, cédula, etc.) et toute information susceptible d’être pertinente pour le déroulement de la transaction.
Encore une fois, il reste à voir comment le non-respect de ces éléments pourrait affecter le développement de futures réclamations découlant de l’échec de la transaction en raison de ce manque d’information.
La nouvelle législation comprend également des mesures judiciaires (expulsions et moratoires sur les expulsions) et fiscales, que nous analyserons dans un autre article de cette série.
En ce qui concerne les locations saisonnières, celles-ci restent à l’écart de la nouvelle Loi en raison de ce qui est établi dans l’article 3 de la Loi sur les Baux Urbains (LAU), qui exclut de l’application législative les contrats suivants : « En particulier, seront considérés comme tels les baux de propriétés urbaines conclus pour une saison, que ce soit l’été ou toute autre période, et ceux conclus pour l’exercice dans la propriété d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, professionnelle, récréative, sanitaire, culturelle ou éducative, quelles que soient les personnes qui les concluent »
Par conséquent, la législation exclut les locations de logements mentionnées dans l’article 2 de la LAU des locations saisonnières, prévues dans l’article suivant de ce corpus légal.
Nous rappelons à cet égard qu’un bail saisonnier est légitime uniquement si l’occupation du locataire est occasionnelle et que la signature du contrat ne se fait pas en raison de la nécessité pour celui-ci d’établir dans le bien son domicile habituel. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Barcelone, consultez les articles présents sur le site de Loca Barcelona pour être au courant de toutes les dernières actualités immobilières.
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