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¿Puedes echar a tu inquilino? Qué dice la Ley de la Vivienda

Por

Guillaume

Publicado en Actualidad en Barcelona En

Si eres propietario de un piso alquilado, quizás te hayas preguntado qué pasaría si tuvieras que echar a un inquilino. Gracias a la Ley de la Vivienda, existen ciertos requisitos que debemos tener en cuenta en esta situación. A continuación, te contamos cuándo y cómo hacerlo.

Cuando se puede echar a un inquilino

Según la nueva ley de la vivienda, hay dos causas justificadas para echar a un inquilino:

  • Si no se cumplen con las obligaciones del contrato, como por ejemplo:
    • Falta de pago de alquiler
    • Falta de pago de fianza
    • El inquilino decide subalquilar la vivienda o partes de ella
    • Daños a la vivienda
    • Obras sin permiso
    • Actividades ilegales en la vivienda  

Generalmente, en estos casos se debe avisar al inquilino de que tiene que abandonar la vivienda con 2 meses de antelación. Por ello, es importante dejar constancia en el contrato de las obligaciones de ambas partes, como quien debe pagar las reparaciones del piso, para evitar posibles malentendidos.

  • Si hay una necesidad real de ocupar el domicilio por parte del propietario. Cuando el arrendador o un familiar necesite la vivienda para vivir, estará permitido echar al inquilino siempre y cuando haya transcurrido un mínimo de un año desde que se firmó el contrato original.

Esta petición se tiene que comunicar con dos meses de antelación como mínimo y demostrar la razón de la necesidad de la vivienda con documentación.
El único caso en el que nunca está permitido echar al inquilino es para alquilarlo a otra persona. Si ninguna de las dos partes tiene una razón justificada para rescindir del contrato, echar a un inquilino para alquilar la vivienda a otra persona es ilegal.
Aunque no tener un contrato escrito es legal y bastante común entre inquilinos y propietarios, no es del todo seguro. Se pueden establecer una serie de normas y se espera que se cumplan con la misma rigurosidad que la de un contrato escrito, pero es más difícil demostrar la existencia de esos acuerdos y la legalidad de la situación de vivienda. En el caso de incidencia, ambas partes necesitarían pruebas para demostrar su situación.

Cómo echar a un inquilino que no paga

Si quieres echar a un inquilino que no paga es muy importante seguir un proceso documentado, para tener pruebas en caso de tener que ir a juicio para demostrar tu situación.

  1. Es recomendable intentar comunicarse con el inquilino antes de empezar el procedimiento para ver si puede realizar el pago una última vez y si no, notificarle de que vamos a emprender medidas oficiales.
  2. Si esto no da frutos, se le enviará un burofax de requerimiento de pago donde se especifique el número de la deuda acumulada y el plazo que se le ofrece para realizar el pago
  3. Si la deuda sigue sin ser pagada, se empezaría el procedimiento de desahucio, presentando una demanda al juzgado ofreciendo pruebas de la deuda y de los intentos fallidos de llegar a un acuerdo.
  4. Una vez puesta la demanda, el equipo judicial tendrá la tarea de determinar si el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica.
  5. Si se reconoce al inquilino en una situación de vulnerabilidad económica, se suspenderá temporalmente el desahucio y se ofrecerá ayuda de servicios sociales.
  6. Si no existe situación vulnerable o si pasan los meses de suspensión temporal y se encuentra una solución, se ejecutará el desahucio. El jurado fijará una fecha y hora notificando tanto al propietario como al inquilino.
  7. En el caso de que los inquilinos estén en situación vulnerable y sean desalojados, se les ofrecerá asistencia social.

Cómo echar a un inquilino por necesidad de vivienda del propietario

Cuando el propietario o un familiar (que debe ser de primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial) se encuentren en situación de necesidad de vivienda, este será el procedimiento a seguir:

  1. Se le escribirá un comunicado al inquilino para explicarle la resolución de contrato. Es muy importante describir porque necesita la vivienda aludiendo a las cláusulas del contrato donde se regule dicha necesidad, además de adjuntar documentos para demostrar su situación (Por ejemplo, en el caso de un divorcio). Esto se tiene que hacer con dos meses de antelación y habiendo transcurrido un mínimo de un año del contrato.
  2. Si el inquilino no abandona la vivienda pasados los dos meses, el propietario podrá acudir a la vía judicial, poner una demanda de desahucio y esperar a la sentencia del juez.
  3. El proceso procederá igual que en los casos de faltas de pago. Se comprobará si el inquilino está en una situación económicamente vulnerable y se suspenderá temporalmente el desahucio en el caso de que así sea.
  4. Si se consigue una resolución, el inquilino abandonará el piso. Desde ese momento, el propietario (o su familiar) tendrá, como máximo, tres meses para ocupar la vivienda. Si este plazo no se cumple, el inquilino puede volver a la vivienda durante lo que le quede de contrato, exigir una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el desalojo o solicitar una mensualidad de alquiler por cada año que le quede de contrato.

En ambos casos, si el inquilino se niega a irse después de que el juez haya establecido una fecha y hora límite para que abandone la residencia, estaríamos hablando de una ocupación ilegal. En este caso, como propietario, no dudes en contactar con un abogado para que te asesore sobre qué pasos debes seguir.

Nueva ley para echar inquilinos

Tras la reforma de la Ley por el derecho a la Vivienda de 2019, los contratos de alquiler de larga estancia tienen que ser, como mínimo, de 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es una persona jurídica. Lo que significa que el contrato se prorrogará sin ninguna modificación en las cláusulas por un año más hasta llegar al límite de los 5 o 7, salvo que el inquilino le comunique al arrendador que no quiere renovar el contrato.
Según la nueva ley de la Vivienda 2023, una vez se acabe el contrato inicial de 5 o 7 años, pueden ocurrir tres situaciones:

  • Ninguna de las partes comunica su voluntad de terminar el contrato, por lo que se puede prorrogar hasta 3 años más.
  • El propietario quiere finalizar el contrato, por lo que debe avisar con 4 meses de antelación al inquilino.
  • El inquilino quiere finalizar el contrato, por lo que debe avisar con 2 meses de antelación al propietario.

Qué medidas y avisos debes de dar antes de echar a tu inquilino

Tiempo de aviso

Los plazos para notificar a un inquilino que debe abandonar la vivienda son claves y varían dependiendo de las circunstancias, por lo que es importante consultarlo con abogados para asegurarse.
Generalmente, si debes expulsar a un inquilino por necesidad de ocupar la vivienda, este tendrá dos meses de aviso para que pueda encontrar otro domicilio. Por otro lado, en caso de impago, el plazo suele ser de 10 días.

Inquilino con hijos

Si el inquilino tiene hijos, el proceso del desahucio sigue siendo el mismo, pero al ser más probable que se encuentre en una situación de vulnerabilidad económica, se le ofrecerán ayudas sociales.
Si los servicios sociales determinan que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica y/o social, se suspenderá el proceso de desahucio de uno a tres meses. Durante ese tiempo, los servicios sociales pondrán a disposición de la familia ayudas convenientes como alojamiento o reubicación de los menores cuando no tengan otra alternativa.
Los factores que influyen en decidir si una situación es económicamente vulnerable varían mucho. Generalmente se considera que una familia es vulnerable si está en desempleo, hay una pérdida sustancial de ingresos o si los ingresos de la unidad familiar no superan el umbral de 3 veces el IPREM.

Requisitos para echar a un inquilino

Si te encuentras en un caso similar al que hemos explicado en el artículo, tendrás que asegurarte de que puedes demostrar que el inquilino ha incumplido sus obligaciones contractuales. Asimismo, deberás respetar los plazos y procedimientos para que el proceso se desarrolle de manera justa y conforme con la ley.

Articulos de Referencia:

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