La demanda de la vivienda en España sigue creciendo, mientras que la oferta inmobiliaria es escasa. Como resultado, esta falta de vivienda asequible ha impulsado a muchas personas a buscar alternativas para encontrar un apartamento o tener una inversión extra. Una de las alternativas más populares es el cambio de uso de un local a una vivienda. Este proceso implica la compra de un local comercial con el objetivo de transformarlo en una vivienda, realizando ciertos trámites y un proyecto de obra, si fuera necesario. Desde finales del 2021, en España se han registrado más de 27.000 cambios de uso, y la cifra sigue creciendo.
A continuación, te contamos cómo convertir un local en vivienda, qué trámites necesitas y otros aspectos importantes a tener en cuenta.
¿Se puede convertir un local en vivienda?
Un local se podrá convertir en vivienda siempre y cuando siga unos requisitos específicos. Estos requisitos se pueden dividir en dos tipos: Trámites burocráticos como permisos y autorizaciones, y requisitos físicos que la vivienda debe de cumplir para considerarse habitable. Además, se recomienda estar al día de todas las legislaciones relacionadas con el hogar, como la Ley de la Vivienda, para estar preparado para cualquier cambio.
Trámites burocráticos
- Plan General del Municipio: Hay que revisar el plan general de ordenación urbanística para comprobar que el local está construido sobre suelo urbano, es decir, un terreno preparado para la edificación. Normalmente, al tratarse originalmente de un local comercial, el terreno ya suele estar preparado para construir una vivienda, por lo que no suele ser un problema.
- Consentimiento de la comunidad de propietarios: La Ley de Propiedad Horizontal regula la gestión de edificios donde los propietarios comparten elementos y zonas comunes. Por ello, antes de realizar un cambio de uso se deben consultar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si en los estatutos encontramos que se prohíbe explícitamente el cambio de uso o que es necesario el permiso de los otros propietarios, se tendrá que convocar una junta de propietarios para obtener la mayoría de votos a favor. Si parte del cambio de uso afecta a zonas comunes, se necesitará un voto unánime de los propietarios. Si no hay ninguna mención de las restricciones del cambio de uso en los estatutos, podrán avanzar con el proyecto sin solicitar permiso a los vecinos.
- Código Técnico de la Edificación: El proyecto de construcción debe cumplir con las normativas de accesibilidad, salubridad, seguridad, estructura y eficiencia energética. Si no cumple estas normativas, la obra no se podrá realizar de forma legal.
- Permiso del ayuntamiento: Se tendrá que solicitar una licencia de obras y un proyecto técnico elaborado por un arquitecto para poder realizar las obras.
- Certificado de eficiencia energética: Una vez finalicen las obras, es obligatorio obtener el certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad: Este trámite confirma que la propiedad cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad. Sin este trámite no se podrá vivir ni alquilar la vivienda de forma legal.
- Registro en el catastro: Una vez finalizadas las obras y con todos los trámites conseguidos, se debe de actualizar el catastro y el registro de la propiedad con el cambio de uso.
Requisitos físicos
A continuación, vamos a echar un vistazo a los requisitos físicos. Estos requisitos variarán ligeramente dependiendo del municipio. La información a continuación se centra en Barcelona.
- La vivienda debe de tener una superficie mínima útil de 36 m², exceptuando lofts o viviendas unifamiliares en zonas específicas. En esos casos particulares, se tendrá que consultar con el arquitecto y el ayuntamiento.
- La altura mínima entre suelo y techo será de 2,50 metros en las estancias principales. Sin embargo, en baños, cocinas y pasillos, la altura mínima podrá ser de 2,20 metros.
- La cocina necesitará una salida de humos o una campana extractora con filtros de carbono si no es posible una salida de humos al exterior. El baño también necesitará algún sistema de ventilación, ya sea natural o mediante sistemas de extracción mecánica.
- Tiene que haber un mínimo de ventilación y luz natural del 12% de toda la superficie del local.
- La fachada tiene que tener un mínimo de 3 metros de alto y una ventana con ventilación para poder asegurarse una iluminación y ventilación adecuada.
- Las dimensiones mínimas de las estancias variarán dependiendo de diferentes factores, pero normalmente el tamaño mínimo será el siguiente: Cocina 5-7 m², comedor 10-15 m², dormitorio principal 10-12 m² y baño 3-4 m².
Proceso de cambio de uso de una vivienda
Ahora que estamos familiarizados con todos los requisitos necesarios, vamos a ver paso a paso el proceso para convertir nuestro local comercial en una vivienda:
- Comprobar viabilidad urbanística: Se tendrá que verificar que el local está sobre suelo urbano y comprobar la densidad de viviendas por hectárea, ya que el límite de viviendas no se puede sobrepasar.
- Comprobar viabilidad geométrica: Se realizará un estudio para asegurarse que el local cumple con las dimensiones y distribución requeridas dependiendo de su normativa. En el caso de que se tengan que realizar reformas de ampliación o redistribución, se tendrá que comprobar que el local tiene capacidad estructural para adaptar estas obras.
- Permiso de licencia de cambio de uso y de obra mayor: El arquitecto será el responsable de tramitar ambos permisos al ayuntamiento.
- Ejecución de las obras: Se realizarán las obras necesarias, siguiendo las normas de habitabilidad. Este puede ser un proceso corto o largo dependiendo del estado del local y la magnitud de las obras.
- Obtención de la cédula de habitabilidad: Cuando las obras estén finalizadas, el arquitecto emitirá el certificado de fin de obra y el de eficiencia energética para poder solicitar la cédula de habitabilidad.
- Registro catastro y de la propiedad: Una vez obtenida la cédula de habitabilidad, se registrará el cambio de uso de la vivienda en el catastro y se actualizará en el registro de la propiedad. Es probable que después del registro en el catastro se realice una inspección por parte del ayuntamiento para asegurarse de que todo cumple con la normativa.
- Empadronamiento y servicios: Cuando se actualice el registro, se podrá empadronar la vivienda y solicitar el alta de servicios como la luz y el agua. A partir de este punto, la vivienda ya se considerará lista para empezar a vivir.
Por qué convertir un local en vivienda
Hay varias ventajas en convertir un local en una vivienda:
- Comprar un local y reformarlo puede resultar más económico que comprar una vivienda tradicional. Generalmente, los precios de los locales comerciales son mucho más bajos que los de las viviendas, sobre todo en ciudades como Barcelona.
- Al tratarse de un local comercial, podrás tener más tranquilidad y privacidad en comparación con una vivienda en un edificio de pisos.
- Al diseñar la vivienda desde cero, podrás diseñar un espacio que se ajuste a tus necesidades o, en el caso de que lo quieras vender, sacarle el máximo partido teniendo en cuenta las necesidades del mercado inmobiliario. En Loca Barcelona contamos con servicios de obras e interiorismo para rentabilizar tu propiedad al mejor precio. Además, la redistribución del espacio también tiene que ser estratégica para sacar el máximo partido posible y crear un ambiente funcional y atractivo.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
Como hemos dicho, un cambio de uso puede ser más rentable que comprar una vivienda. Sin embargo, cada paso del proceso tiene un precio, y es difícil proporcionar una cifra aproximada de cuánto costaría todo el proyecto, ya que cada uno es diferente. Para tener una idea, a continuación tenemos una aproximación de los costos asociados a los cambios de uso:
- Durante todo el proceso tendrás que trabajar con un arquitecto, no solo para la obra, sino también para tramitar los diferentes permisos requeridos. Además, será necesario contratar a un notario para algunos trámites burocráticos. En total, estos honorarios pueden tener un costo de los 2.500 € a los 5.000 €
- La totalidad de los trámites legales, ya sean permisos, licencias o tasas, pueden oscilar entre 1.000 € y 2.000 €, dependiendo del municipio y las particularidades de cada caso.
- El proyecto técnico realizado por un arquitecto puede costar entre 1.000 € y 1.500 €. Cuanto más complejo y restrictivo sea el caso, más aumentará el precio.
- El precio de la reforma es el factor más variable, ya que podemos estar hablando de un local que ya está adaptado para una vivienda y no necesita grandes reformas, o, por otro lado, puede ser un local muy grande que necesita grandes adaptaciones. En una ciudad como Barcelona, puede estar entre los 5.000 € hasta los 40.000 €.
- Tasas municipales: La licencia de obras, solicitud de cédula de habitabilidad y el cambio de uso variará dependiendo de la localidad. En Barcelona, estas tasas pueden costar entre 2.000 € a 3.200 €.
Aunque estos números pueden parecer muy altos, es necesario evaluar la rentabilidad del proyecto antes de tomar una decisión. Estudia la demanda del mercado inmobiliario de la zona y los precios de venta y alquiler. Si es una zona con mucha demanda y precios de venta elevados, puede ser un proyecto muy rentable y puedes recuperar tu inversión en pocos años.
Además, ten en cuenta que las viviendas reformadas suelen ser más demandadas, ya que resultan más atractivas y están más adaptadas a las necesidades actuales de los inquilinos y compradores.
Si quieres vender tu vivienda después de un cambio de uso y quieres obtener el mejor precio, no dudes en utilizar nuestra herramienta gratuita de tasación online para sacarle el máximo partido a tu inversión.
Ideas y consejos para convertir el local en vivienda
Si estás considerando la opción de convertir un local en vivienda, es importante que tengas en cuenta ciertos consejos para facilitar el proceso e ideas para maximizar el valor de tu nuevo hogar:
- Escoge un local en una zona estratégica: Escoger un local en una zona bien conectada al transporte público y rodeada de servicios esenciales puede revalorizar la vivienda. Si tu objetivo es alquilarla, puedes escoger una zona atractiva para viajeros, para convertirla en un apartamento turístico.
- Habla con los vecinos de la comunidad: Independientemente de si necesitas el consentimiento de los otros propietarios del edificio o no, es recomendable hablar con tus vecinos para informarles sobre tus planes antes de empezar las obras y así evitar quejas o conflictos futuros.
- Ayuda profesional: Contratar a un arquitecto y personal especializado durante todo el proceso es esencial para asegurarse de que todos los trámites se cumplen correctamente. Asegúrate de trabajar con expertos en el tema que puedan resolver todas tus dudas.
- Como hemos dicho anteriormente, es importante considerar la rentabilidad de este proyecto. Por ello, establece un presupuesto realista, incluyendo todos los costos y posibles imprevistos, ya que es probable que surjan gastos adicionales. De esta manera, sabrás desde el principio si vale la pena realizar este proyecto.
En resumen, convertir un local en vivienda puede ser una alternativa atractiva dada la situación inmobiliaria actual en España. Sin embargo, es muy importante contar con todos los requisitos y permisos necesarios. Aunque puede suponer un gran coste inicial, el cambio de uso a vivienda puede convertirse en una inversión que dará grandes frutos a largo plazo.
Fuentes:
