Guide achat immobilier à Barcelone

Guide achat immobilier à Barcelone


Les étapes à suivre pour devenir propriétaire à Barcelone

Qui n’a jamais souhaité avoir un pied-à-terre à proximité de la mer et de la montagne, dans un cadre de vie agréable et avec une météo généreuse ? Barcelone pourrait être la destination idéale, avec en prime un prix au m2 comparable à une ville moyenne de province française.

Cependant l’achat d’un logement à Barcelone pour un non initié n’est pas si aisé : processus d’achat différent de la France, pas d’existence de la loi Carrez pour la définition des surfaces, moins de contrôle de la part du notaire… il est donc fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier.

L’achat d’un bien immobilier est un investissement important. Il faudra avant tout définir quel sera votre budget et la nécessité ou non de le faire financer en partie par une banque.

Selon les banques françaises, les conditions pour accepter le financement d’un bien en Espagne peuvent être différentes : soit la banque vous demandera d’hypothéquer un bien que vous possédez sur le territoire français, autrement dit vous devrez être propriétaire en France ; soit la banque vous demandera de faire un apport qui peut aller jusqu’à 50%.

Une fois que votre budget est établi, vous pouvez commencer à effectuer des recherches sur les biens en vente (n’hésitez pas à regarder les annonces appartements en vente Barcelone que nous avons à disposition).

Vous avez maintenant trouvé l’appartement ou la maison que vous voulez ? Dès lors, comment s’y prendre ? Quelles démarches faut-il effectuer ? Quels sont les pièges à éviter ? Locabarcelona va vous guider pas à pas pour devenir propriétaire du bien immobilier dont vous rêvez à Barcelone.

Première étape : Propuesta de compraventa (offre écrite)

Lorsque vous avez trouvé le logement que vous souhaitez acquérir, vous devez effectuer, auprès de notre agence, une offre écrite qui montrera votre intérêt pour le bien. Pour cela il vous faudra verser une somme d’environ 2000€ à l’agence, montrant votre engagement quant à l’acquisition du logement. A partir de ce moment, le vendeur a deux possibilités :

  • Le vendeur refuse votre offre, auquel cas l’argent que vous avez versé vous sera restitué ;

  • Le vendeur accepte votre offre, ce qui permet de passer à la seconde étape, le compromis de vente.

Deuxième étape : Réaliser le compromis de vente ou « contrato de arras »

Après l’acceptation de l’offre par le vendeur, il faudra compter une dizaine de jours pour la signature du compromis de vente.

Le compromis de vente, ou « Contrato de arras »

Le compromis de vente est un contrat privé entre les deux parties, qui les engage dans la vente du bien. Ledit contrat sera rédigé par l’agence et redéfinira le bien mis en vente, comme la description du logement, la surface, les équipements disponibles, les conditions de vente. Sur le compromis de vente apparaîtra également la date maximum de la signature de l’acte authentique d’achat par-devant notaire.

Le compromis de vente signé a une valeur juridique entre les deux parties. Il faut donc être très attentif dans la négociation et la rédaction des conditions (absence de servitude d’urbanisme1, renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption2 sur le bien, situation hypothécaire apurée 3au moment de la vente), car il est très difficile de revenir sur ces clauses au moment de la signature de l’acte authentique d’achat par-devant notaire (en Catalogne, c’est l’acheteur qui choisit le notaire).

Généralement, l’acheteur doit verser lors du compromis de vente un acompte d’environ 10% du coût total du bien pour s’en assurer la réservation, mais cette somme peut être définie librement entre les deux parties. Contrairement à la France, le chèque n’est quasiment jamais utilisé, il faudra assurer le paiement soit par virement bancaire, soit en réalisant un séquestre des arrhes. Le reste sera payé au moment de la signature de l’acte authentique d’achat par-devant notaire.

Point important sur les arrhes

Les arrhes sont une avance effectuée par l’acheteur au vendeur. Cependant, selon l’article 1454 du Code Civil Espagnol, des pénalités sont encourues en cas d’annulation du contrat :

  • Si l’acheteur se désiste après le versement des arrhes, la somme qu’il aura versée ne lui sera pas restituée.

  • Si c’est le vendeur qui décide de ne plus vendre, les arrhes perçues devront être rendues doublées (pour 20000€ d’arrhes versées, il devra rendre 40000€).

Dans le cadre d’un financement par une banque française, vous devrez faciliter la traduction du compromis de vente pour enclencher votre prêt bancaire.

Troisième étape : L’obtention du Numéro d’Identification des Etrangers (NIE)

Une fois le compromis de vente effectué, il vous faudra obtenir le Numéro d’Identification des Etrangers, ou NIE, qui est un numéro destiné aux personnes non-citoyennes espagnoles. Il est obligatoire pour tout achat ou vente de bien immobilier en Espagne, ainsi que pour d’autres formalités administratives, comme un enregistrement de permis de conduire, une ouverture de compte en banque ou encore pour le paiement de factures. C’est un numéro personnel unique et exclusif. Pour l’obtenir, vous aurez deux solutions :

Les documents à présenter au rendez-vous

  • Votre passeport ou votre carte nationale d’identité (original + photocopie) ;

  • Un document prouvant le besoin du NIE (dans notre cas, une promesse de vente) ;

  • La feuille indiquant la date et l’heure du rendez-vous.

Il y a deux types de NIE : le NIE de non-résident et le NIE de résident. Pour l’acquisition d’un bien, un NIE de non-résident est suffisant. Si le bien que vous allez acheter deviendra votre lieu de résidence principale, alors il vous faudra par la suite faire une demande de NIE de résident.

La demande de NIE coûte 9,36€ et a une durée de validité de trois mois. Le NIE peut être renouvelé en suivant la même démarche, mais son coût sera de 6,96€.

Le délai de réception du NIE est variable, et peut aller de 1 à 5 semaines et il faudra aller le chercher sur place.

Quatrième étape : L’acte authentique d’achat ou « escritura de compraventa »

En Espagne, la vente se conclut à la signature de l’acte authentique d’achat par-devant notaire, lors de laquelle se réalisent le paiement final et le transfert de possession du bien.

Le jour fixé, l’acheteur et le vendeur devront se rendre à l’étude notariale pour signer l’acte authentique d’achat-vente, ou « escritura de compraventa ». Dès lors, l’acheteur se doit d’assurer le paiement du restant du coût total du bien (les 90% restants) et ainsi le transfert de possession du bien à l’acheteur pourra se valider avec la remise des clés.

Dès le début du processus d’achat notre agence s’occupe pour vous de contrôler les documents relatifs au bien immobilier (charges de communauté payées, montant de l’hypothèque à annuler le jour du notaire, travaux en cours ou à réaliser dans l’immeuble, cédula de habitabilidad…).

Dans le cas où le vendeur se trouve en situation de crédit immobilier, il est possible de demander à la banque un état d’hypothèque, pour constater la somme que le vendeur doit encore payer. Pour s’assurer de ne pas avoir l’hypothèque à payer après l’achat du bien, vous devez payer le jour de l’acte notarié le solde de l’hypothèque directement à la banque. Le vendeur touchera donc le reste (Montant total du bien – hypothèque). Ceci vous permet d’éviter de mauvaises surprises.

Après signature de l’acte authentique d’achat, le notaire en enverra une copie au registre foncier local.

Plusieurs frais sont à prendre en compte après signature de l’acte d’achat :

  • Si le bien immobilier est neuf, il y aura une TVA (IVA en espagnol) de 10% de sa valeur totale, mais il n’y aura pas d’Impôt Transmission Patrimoine (ITP). A l’inverse, si le bien est une seconde main, ce sera l’ITP qui sera à payer, et non la TVA. Cependant l’ITP est aussi à 10% de la valeur totale du bien.

  • Les frais de notaire, environ à 800€.

  • L’inscription au Registre de Propriété, environ 590€ (le délai d’inscription va de 2 à 4 mois).

  • La « Gestoría », environ 300€.

Au total, ces frais s’élèveront à environ 12% de la valeur totale du bien.

Cinquième étape : La post-vente

Tout a été payé, vous êtes propriétaire du bien immobilier. Maintenant il va falloir s’occuper d’officialiser le changement de titulaire du bien. Il faudra contacter les compagnies d’énergie (eau, gaz, électricité). Il faudra également informer le syndic de copropriété du changement de propriétaire.

Sixième étape : Profiter !

Vous avez maintenant toutes les clés pour obtenir celle que vous convoitez le plus, celle de votre futur bien immobilier !

Vous pouvez regarder sur notre site internet les différents appartements sur Barcelone que nous mettons à votre disposition. Si vous avez besoin de plus de renseignements, n’hésitez pas à nous contacter à notre adresse mail contact@locabarcelona.com .

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